多地共有產權住房落地 北京超額供地

2017年,北京市共有產權住房供地完成率為104%。

北京市規劃國土委信息顯示,在過去的2017年,北京市共推出共有產權用地38宗,用地面積約207公頃,規劃建筑規模約403萬平方米,是往年自住房供地可建設規模的3倍。

除了北京,上海、南京、煙臺、福州等城市也向市場推出共有產權住房。但這些城市中,北京力度最大。按照北京市的計劃,今后五年北京將完成25萬套共有產權住房供地。這對于新房供應量日漸稀缺的北京樓市而言,是一個巨大的數字。

2018年1月4日,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從此類共有產權住房的用地來看,供應規模相對大,是北京房地產市場供應端積極創新的導向。而從完成率來看,供應方面也是很順利的,也說明房企也愿意拿地。共有產權住房將成為北京住房市場三元一體的重要組成部分,即商品住房、共有產權住房以及租賃住房的重要組成內容。這也有助于對北京不同的住房需求群體提供不同的住房保障。

中原地產首席分析師張大偉認為,從數據看,北京市2017年共有產權房供應量接近4萬套,但商品房住宅面積基本與2014年之前的平均水平持平。因此,對于北京來說,新建商品房依然稀缺。共有產權房將明顯緩解買不起商品房人群的需求。

首次置業的“希望”

在北京購房群體中,人們喜歡將首次購房稱之為“上車”。“上車”是指剛需購房者終于有能力購買首套房,而成為日后改善性住房的基礎。

隨著北京房價高企,“上車”對于剛需而言難度日益增加。麥田房產一項統計數據顯示,2017年,北京首次置業群體占比僅為35%,改善型換房(包括添置)需求依然為市場的主力客群,占比達到65%。這一比例較3·17政策之前的75%雖然有所下降,但是仍為市場需求的中堅力量。這項數據說明,剛需人群被高企的北京房價排除在門外。

共有產權是為了解決剛需購房者住房需求而生的產品。為貫徹落實中央關于“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,加快建立租購并舉的住房制度和供應體系,2017年 9月20日,北京市聯合發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)(下簡稱《辦法》),《辦法》自2017年9月30日起正式實施。與以往的自住房相比,共有產權住房最大的不同在于“按份共有”,政策的出發點是通過有效調節產權比例、更完善的準入退出機制滿足居民基本住房需求;與普通商品住房相比,這是一種政策性的商品住房,由政府提供政策支持,由建設單位開發建設,銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平,購房人購買后限定使用和處分權利,政府與購房人按份共有產權。

此外,北京市政策還規定,30%共有產權房源將惠及非京籍購房者,增強了“新北京人”的獲得感。21世紀經濟報道記者了解到,共有產權住房的大量推出的確給予了一些無力購置商品房的剛需購房者一些希望。

在北京市已供應的207公頃共有產權住房用地中,有53公頃用地位于城區的朝陽、海淀、豐臺、石景山,104公頃用地位于承接人口疏解的近郊新城區的大興、通州、順義、昌平、房山,城區和近郊新城區內供應的共有產權住房用地共157公頃,達到全部供應地塊的三分之二。

21世紀經濟報道記者了解到,目前,北京市推出的最貴的共有產權住房用地單價達到43000元/平方米。該地塊為豐臺區花鄉白盆窯村地塊,出讓面積62599.465平方米,建筑控制規模163477平方米,容積率2.7左右。若按照90平戶型計算,地塊預計可提供1800套共有產權房。這宗地居住建筑規模全部用于建設“共有產權住房”,銷售價格43000元/平方米(含全裝修費用)。最便宜的共有產權住房單價為13500元/平方米,為房山區韓村河地塊,預計推出1110套共有產權住房。

2018年1月4日,中國指數研究院常務副院長黃瑜表示,“我們都知道,年輕人處于一生中的財富初始積累期,這個時期資源相對不足,然而對住房的需求也最為剛性,這種矛盾之下囿于財富積累水平的不足往往無法實現安居夢。而在共有產權住房模式之下,能夠很好的解決這種矛盾。”

多地開始落地

共有產權住房的意義不言而喻。

安居客房產研究院首席分析師張波認為,北京的共有產權住房,對于建立多主體供給、多渠道保障的住房制度,實現讓全體人民住有所居的目標有著重要意義,對于落實房地產調控長效機制,支持合理購房需求有著立竿見影的效果。在租購并舉大背景下,北京未來的住房市場將呈現三足鼎立局面,即商品住房、共有產權住房和租賃住房,用以滿足不同的住房需求群體在京的居住需求。共有產權房的確會在一定層面上對剛需購房者決策形成影響,并分化一部分的商品房購房需求。

實際上,早在2014年,住建部等六部委就出臺了《關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》(建?！?014〕174號),局部城市也在共有產權住房方面進行了有益的實踐。從可復制性來看,北京市出臺共有產權住房政策,表明這種模式前期已積累了豐富的經驗,后期具備良好的運行基礎和優化空間。

北京率先大范圍推行后,其他城市也有跟進。2017年12月25日,南京市4大保障房片區的1499套共有產權房開始接受選房;2017年12月,煙臺市宣布,首批拿出1254套現房作為共有產權住房;福州第一塊“共有產權房”地塊,被福晟集團以26.6億元競得,樓面價21614元/平方米。

張大偉認為,共有產權房對未來樓市調控影響非常大,特別是對降低保障房的投資屬性,解決中低收入群體購房需求影響巨大。從概念與制度設計上,共有產權和雄安新區的積分購房資格一樣,都帶有濃厚的新調控風格。另外,供應量的加法作用也非常明顯,北京遠遠超過了過去幾年的自住房供應量,這能夠明顯降低市場對房價上漲的預期。