房企融資對銀行開發貸依賴增加 按揭過橋成回籠資金新手段

房地產融資結構性變局

去年三季度房地產調控趨緊以來,房地產企業融資難度增大。對房企來說,銀行土地融資十分困難,債券融資大規模減少,合規的房地產開發貸依然呈現較高增速。不過總體融資依然趨緊,因此轉道信托融資,但成本較高。目前來看,在鼓勵租售并舉的措施下,住房租賃的融資渠道有所放開。信貸、債券、信托圍繞租賃房都有相關業務創新,未來規?？赡艹尸F上升態勢。是為房地產融資結構性變局。

導讀

21世紀經濟報道記者采訪包括國有大行和股份行在內的多名銀行人士均反饋,今年的房地產相關融資基本上回歸到了“開發貸”一個品種。“一切向開發貸看齊,就是要‘四證齊全’,之前的土地融資業務全部停掉。資管部對接的地產類非標基本也沒有了,就是配些房企的債券。”某股份行武漢分行人士表示。

去年10月,中國銀監會在2016年三季度經濟金融形勢分析會明確指出要加強房地產相關融資規范,嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域,嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域等。此后銀行“輸血”房地產格局發生了較大變化。

整體而言,今年兩個趨勢明顯。其一,房地產開發貸回暖。國家統計局數據顯示,房地產開發企業到位資金中,國內貸款的同比增速最高,前10月的同比增速達20.2%,占比達16%。其中原因,主要是房地產融資(符合信貸要求的)從表外回歸至表內。而土地融資則趨緊。

其二,按揭貸款增速明顯下滑。一組關注的數據是,在今年1月—10月房企到位資金中,個人按揭貸款1.99萬億元,同比下降了1%。按揭貸款的增速下降,微觀上放款慢,導致開發商回籠資金承壓,目前已經有資金投向了“按揭過橋”市場。建行理財業務近期重啟房地產相關融資,就明確把“按揭過橋”作為重點業務布局。

“土地融資業務全部停掉”

今年房地產開發商的整體情況可以從幾組數據窺見一斑:從銷售來看,整體呈下滑態勢。國家統計局數據顯示,前10個月無論是面積還是銷售額同比增速都在下降,但增速還分別維持在8.2%和12.6%。
同時,開發商還在大量購買土地。前10個月的開發土地購置面積的同比增速為12.9%,而且今年以來同比增速呈上揚趨勢。

在此背景下,房地產開發商的資金吃緊成為常態。國家統計局數據顯示,房地產開發企業本年到位資金增速持續下降,前10月的同比增速為7.5%,僅為去年同期增速的一半。

在資金來源中,國內貸款規模為2萬億,同比增長最快,增幅高達20.2%,占所有本年到位資金的16%,可見開發商資金對銀行貸款的依賴程度有所上升。

另外,根據25家上市銀行半年報,總計上半年開發貸增幅為8.33%,其中有19家開發貸余額較去年底有所增加。
從區域來看,上海地區房地產開發貸回暖明顯。央行上?？偛繑祿@示,今年前三季度房地產開發貸增加567.37億元,同比多增1218.23億元,9月末住房開發貸余額甚至創三年增速新高;而個人貸款投放則繼續減緩,第三季度個人住房貸款增加290.09億元,為前兩個季度平均增量的一半。

21世紀經濟報道記者采訪包括國有大行和股份行在內的多名銀行人士均反饋,今年的房地產相關融資基本上回歸到了“開發貸”一個品種。

“一切向開發貸看齊,就是要‘四證齊全’,之前的土地融資業務全部停掉。資管部對接的地產類非標基本也沒有了,就是配些房企的債券。”某股份行武漢分行人士表示。

另有某城商行對公人士此前透露,其所在分部今年上報總行的項目中,只有不到一半順利出賬,其中被否的項目除了價格原因,更多是因為“涉房”:因不合規未能出賬。

按揭過橋需求旺盛

多個數據維度顯示,今年按揭貸款增速下滑,房企依賴按揭貸款回籠資金的壓力變大。

第一個數據維度,從25家上市銀行半年報來看,截至上半年末,按揭貸款總額總計漲幅為10.89%,而去年全年的增幅為35%。

第二數據維度,從區域來看,以上海為例,央行上?？偛繑祿@示,前三季度本外幣個人住房貸款新增1479.32億元,同比少增1201.17億元。從貸款投放進度看,第三季度個人住房貸款增加290.09億元,為前兩個季度平均增量的一半,同比少增457.63億元。

第三個數據維度,直接來看按揭貸款占房企到位資金的比重。國家統計局數據顯示,在房企本年到位資金中,個人按揭貸款1.99萬億元,同比下降了1%。由于開發商到位資金和其他類型資金同比都在增長,而個人按揭貸款為負增長,按揭貸款的比重下降。

除了新增按揭明顯減速外,微觀層面可觀察到,按揭放款速度放緩,商業貸款從批復到放款可達3個月,公積金貸款可達半年。

上述按揭貸款在規模和放款速度方面的變化,一方面會反映在居民杠桿的變化中;另一方面,從房企角度,則表現為資金回籠承壓。

目前,針對該需求已經出現了按揭過橋貸款市場。過橋資金的來源除了銀行,資管公司和央企、國企也是重要出資人。

建設銀行理財業務近期重啟暫停了近一年的房地產相關業務,就重點布局了“住房去庫存”類項目,支持力度之大,包括額度不占用房地產企業在建行的信用授信額度。

所謂“住房去庫存”類理財業務,是指用理財資金對接該行待放款環節的個人按揭貸款,作為短期過橋資金提供給房地產開發商,并由按揭發放銀行后續提供安排放款實現理財資金退出。

但據21世紀經濟報道記者多方了解,目前開展此項業務的銀行并不多。農行某支行行長則表示,除了開發貸之外,涉及房企的融資將主攻租賃房Reits。目前業內已經有相關Reits在交易所上市,該支行行長表示,未來有望推進Reits在銀行間市場上市。建行理財此次重啟房地產相關業務也把Reits業務納入其中,并明確實行名單制,從客戶和區域兩個維度嚴格準入。